商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付購房款的行為，買受人買到的也就是人們通常所說“期房”。該種方式基本已成為新建樓盤普遍采取的銷售模式。而然，在部分火熱的地段，有不少消費者發現自己中意的期房都早已銷售一空，聽從了房產中介的勸說后，從其他購房者處受讓了期房，但事后發現在房管部門根本不能作備案登記，最終讓自己陷入了困境。
法妞網友咨詢：
預售商品房再轉的條件是什么？
(資料圖片)
陸曉仁律師解答：
預售商品房的轉讓可以認定為一種合同轉讓行為，分為債權的轉讓和債權債務的概括轉讓兩種情況，第一種已付清全款，完全履行了所負義務，那么這種合同轉讓就是對債權的轉讓。按照《合同法》第79條的規定：“債權人可以將合同權利全部或部分轉讓給第三人”以及第80條：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”說明只要履行了通知義務，新老債權人都沒有異議，那么債權不必經債務人同意就可以轉讓。第二種情況是購房人只支付了部分款項，那么他對預售商品房的轉讓屬于債權債務概括轉讓。依《合同法》第84條：“債務人將合同義務全部或部分轉讓給第三人的，應當經過債權人同意”。否則對開發商不發生法律效力。
陸曉仁律師補充：
根據我國《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。雖然本法沒有明確規定可否轉讓，但從立法本意不難看出，答案是肯定的，也就是說可以轉讓，只是如何轉讓授權給國務院，由國務院具體制定轉讓辦法。在我國的司法實踐中，對預售商品房的再行轉讓的合法性，予以了肯定。預售合同轉讓的條件如下：
(1)依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓。
(2)轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。
(3)預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
(4)商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。
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