一、銀行在預售中的義務
在商品房預售制度中，銀行主要在兩個方面具有監(jiān)管義務，一是預售資金監(jiān)管，二是發(fā)放房地產(chǎn)信貸（包括向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的開發(fā)貸款和向個人購買自住房及商業(yè)用房的貸款）。
1、預售資金監(jiān)管義務的規(guī)定
預售資金需開設專用賬戶已經(jīng)是常識，《廣東省商品房預售管理條例》第六條第（六）項具體規(guī)定了取得商品房預售許可證應當具備的條件包括：“已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶”。
關于專用賬戶中資金的用途，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅籠統(tǒng)規(guī)定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”《廣東省商品房預售管理條例》第三十條規(guī)定：“預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用”。對此，廣東省各地區(qū)還有所細化和區(qū)別，如《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十、二十一條規(guī)定該資金可以用于退還購房款，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第十八條則規(guī)定可以用于該項目的行政罰款，《東莞市商品房預售款監(jiān)管工作制度》第九條則明確款項可用于支付設計、監(jiān)理費用。
關于銀行違反監(jiān)管規(guī)定的后果，《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條明確規(guī)定：“銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產(chǎn)交易登記機構違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。”具體地市對銀行失職責任的規(guī)定則稍顯輕微，如《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第七十二條規(guī)定：“建設工程監(jiān)理單位、施工單位及商業(yè)銀行，違反本辦法規(guī)定，有出具虛假證明文件、怠于履行監(jiān)管職責等行為，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃預售款的，由建設部門或者銀行監(jiān)管部門責令停止違法行為，處10萬元罰款。”
在鄭州等樓盤爛尾比較多發(fā)的地區(qū)，有關部門出臺了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》等專門政策文件，整治解決爛尾問題，該《方案》就“嚴肅追究責任”部分就規(guī)定：“各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要組織審計、財政、住房和城鄉(xiāng)建設等有關部門對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，制定處置方案；對停工逾期問題樓盤原有預售資金被挪用的，能夠追回的應當依法及時追回；房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負有責任的，應當對損失承擔連帶責任；相關主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對資金挪用有過錯的，依法依規(guī)承擔相應責任；稅務部門要對不配合復工的房地產(chǎn)企業(yè)進行偷漏稅核查。”
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