買房變成了一種社會現(xiàn)象，其中也不乏惡意抬高房價的炒房客，不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的時候必須遵守轉(zhuǎn)移規(guī)則。那么不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移規(guī)則？
一、不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移規(guī)則
無特殊約定，動產(chǎn)以交付為標準，不動產(chǎn)以過戶登記為標準，不動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移適用登記主義，不動產(chǎn)自登記之日所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。
注意：對于航空器、船舶、車輛，它們屬于動產(chǎn)，但因其價值較大，可移動，故法律對其所有權轉(zhuǎn)移做出了登記的規(guī)定，如車輛，以登記為權利公示方法，其所有權就不能隨交付而轉(zhuǎn)移，必須辦理所有權人的變更登記。（動產(chǎn)均以交付而獲得所有權，而車輛等特殊動產(chǎn)因登記而取得對抗第三人的效力）。注意：對于房屋買賣合同，合同依法成立即為有效，不管不動產(chǎn)是否進行了登記。換言之，登記不是房屋買賣合同生效的要件，而是房屋所有權轉(zhuǎn)移的生效要件。
二、不動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移時間
一般認為，標的物所有權自標的物交付時轉(zhuǎn)移”中的交付應僅指動產(chǎn)的交付，而對不動產(chǎn)的所有權移轉(zhuǎn)時間，屬“法律另有規(guī)定”，即例外情況。
如前文所述，我國法律對于不動產(chǎn)標的物所有權轉(zhuǎn)移的方法規(guī)定為登記，因此，雖然不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移也有交付行為的發(fā)生，如交付房屋鑰匙等，但并不以交付的時間為所有權轉(zhuǎn)移的時間，不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的時間即為不動產(chǎn)變更所有權的登記時間。這一規(guī)定與大多數(shù)國家的法律規(guī)定是一致的，如《瑞士債法典》第235條第1款規(guī)定：“于不動產(chǎn)，只有在土地登記簿登記后，所有權始得轉(zhuǎn)移。”
關于所有權的轉(zhuǎn)移，實踐中爭議較大的是如何認定飛行器、船舶、機動車輛所有權轉(zhuǎn)移的時間。傳統(tǒng)觀點認為，飛機、船舶、車輛雖然系動產(chǎn)，但因為其價值較大，又被稱為擬制不動產(chǎn)，在法律上應當準用關于不動產(chǎn)的規(guī)定，即以登記時間認定所有權的轉(zhuǎn)移時間，相關法律亦作出了登記轉(zhuǎn)移所有權的規(guī)定，如我國《民用航空法》第14條規(guī)定對船舶、民用航空器所有權的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅都應當向主管部門登記。筆者認為此觀點值得商榷。因為飛行器、船舶、機動車輛屬于動產(chǎn)，占有可以起到所有權公示的作用，且有關買賣合同的規(guī)定對動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移僅規(guī)定了交付的方式，并未針對飛機、船舶、機動車輛所有權的轉(zhuǎn)移作出特別規(guī)定，相關法律中雖然作出了登記的規(guī)定，但并未明確登記的性質(zhì)為所有權的取得方式。如我國《海商法》第9條規(guī)定：“船舶所有權的取得、移轉(zhuǎn)和消滅，應當向船舶登記機關登記，未經(jīng)登記，不得對抗第三人。”在此，登記的性質(zhì)明確為“對抗要件”?！睹裼煤娇辗ā芳啊稒C動車登記辦法》中有關登記的規(guī)定亦如此類，均從方便行政管理部門履行行政管理職責為出發(fā)點作出的規(guī)定，與所有權的轉(zhuǎn)移沒有直接關聯(lián)。所以，筆者傾向認為，飛行器、船舶、機動車輛等所有權的轉(zhuǎn)移時間仍應適用動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的規(guī)定，依交付時間確定所有權轉(zhuǎn)移的時間，但如未在相關行政管理部門辦理登記，不得對抗善意第三人。
《民法典》第六百四十一條 【所有權保留】當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。
出賣人對標的物保留的所有權，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
三、不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移以什么為準
不動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移以登記為主，不動產(chǎn)自登記之日所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。對于航空器、船舶、車輛，雖然也屬于動產(chǎn)，但被稱為“準不動產(chǎn)”，也以登記為權利公示方法，其所有權就不能隨交付而轉(zhuǎn)移，必須辦理所有權人的變更登記（動產(chǎn)以交付而獲得所有權，而車輛等“準不動產(chǎn)”因登記而取得對抗第三人的效力）。
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