商業(yè)地產(chǎn)投資行為及操作要點是什么
發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的投資主要有兩種方式，即長期投資與短期投資行為，從商業(yè)地產(chǎn)項目的贏利模式看，也有兩種方式，即房地產(chǎn)銷售與商業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過近年的發(fā)展，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但是對于更多正在發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)商而言，基本上還沒定型，如何走一條適合自己的投資路線和贏利路線，還在不斷探索中。
做商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商首先需要明確的就是投資方式如何，是長線投資，還是短期投資，兩種不同的投資方式，決定了整個商業(yè)地產(chǎn)項目的操作思路與操作手法是完全不同的，如果這一點沒有搞清楚，在項目啟動后，就很容易在眾多環(huán)節(jié)發(fā)生沖突，最后生產(chǎn)出來的產(chǎn)品極有可能成為一個“四不像”的怪物。
從投資行為看，商業(yè)地產(chǎn)的短期投資或長期投資沒有利弊之分，問題在于自己企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略如何，短期投資不是小企業(yè)的“專利”，長線投資也不是大企業(yè)的專利，出于企業(yè)自身發(fā)展的需求，在不同的時間、空間開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，投資行為是可能發(fā)生轉(zhuǎn)變的。例如，一個地方性的房地產(chǎn)企業(yè)，如果在本地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，最好能夠作長期投資與經(jīng)營，這不僅有利于自身品牌在樹立，對穩(wěn)固自己的“根據(jù)地”也是好處多多;同樣是這家企業(yè)，如果在另外一個不是主要目標(biāo)市場的區(qū)域做商業(yè)地產(chǎn)，則可根據(jù)項目的綜合條件，考量是短期投資還是長期投資。
商業(yè)地產(chǎn)具有兩重屬性，即房地產(chǎn)屬性和商業(yè)屬性，短期投資的商業(yè)地產(chǎn)項目，其目的是提高資金周轉(zhuǎn)率、快速回籠資金，這類型的商業(yè)地產(chǎn)，其贏利模式基本確定在銷售環(huán)節(jié)而不是經(jīng)營環(huán)節(jié)，更趨向于“房地產(chǎn)開發(fā)”這一屬性，因而，在操作手法上，可采用大部分住宅類房地產(chǎn)開發(fā)的手法，做“概念”對這類型的項目很必要，它的重點在于創(chuàng)造房地產(chǎn)投資、商業(yè)發(fā)展的賣點群，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對房地產(chǎn)增值及商業(yè)增值的“雙重期待”，如果能夠做這一點，這類項目的操作基本上可以成功。但是，不能對目標(biāo)市場存有“欺詐營銷行為”，為了保障投資者的利益，同時又能達(dá)到“短期投資”的目的，在商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營上，可引入知名商業(yè)經(jīng)營管理公司或自建商業(yè)管理公司，與投資母體剝離，自負(fù)盈虧、長期發(fā)展。
如果屬于長期投資，那么該項目的商業(yè)屬性就居于首位，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后，項目才“剛剛開始”，因而，商業(yè)規(guī)劃與可持續(xù)經(jīng)營是項目重點，這一類型的商業(yè)地產(chǎn)，基本上有兩種運(yùn)營模式，一種是“只租不售”，另一種是“售后返租”，其中，以第一種方式為主流，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度，也有更大的預(yù)留空間。盡管“售后返租”在短期投資中被廣泛運(yùn)用，但是，作為長期性的商業(yè)地產(chǎn)項目，當(dāng)采取這種方式后，租售同步進(jìn)行，與短期投資不同的是，“租”的重要性遠(yuǎn)甚于“售”，也就是說，如果在“售”不理想的情況下，發(fā)展商只要在“租”上面做足文章，是不影響項目長期發(fā)展和項目贏利空間的。
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