一、法律上抵押擔(dān)保是什么意思?
抵押擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押擔(dān)保的特點(diǎn)在于：
(相關(guān)資料圖)
第一，抵押人可以是第三人，也可以是債務(wù)人自己。這與保證不同，在保證擔(dān)保中，債務(wù)人自己不能作為擔(dān)保人。
第二，抵押物是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。這與質(zhì)押不同，質(zhì)物只能是動(dòng)產(chǎn)。
第三，抵押人不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，抵押人可以繼續(xù)占有、使用抵押物。這也與質(zhì)押不同，質(zhì)物必須轉(zhuǎn)移于質(zhì)權(quán)人占有。
第四，抵押擔(dān)保以抵押權(quán)人(債權(quán)人)行使優(yōu)先受償權(quán)而實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心內(nèi)容。
第五，抵押權(quán)的行使必須以債務(wù)人不履行債務(wù)為前提。
二、房產(chǎn)抵押貸款的流程：
1、貸款人委托本公司辦理貸款手續(xù)，提交相應(yīng)的貸款所需資料;
2、辦理抵押、質(zhì)押、物押的評(píng)估報(bào)告;
3、向貸款銀行提交貸款申請(qǐng)表，簽訂貸款合同及各類(lèi)協(xié)議書(shū)，并辦托公證、保險(xiǎn)等手續(xù);
4、銀行審批;
5、房產(chǎn)局作抵押登記，辦理它項(xiàng)權(quán)利證;
6、銀行確認(rèn)，發(fā)放貸款。
三、辦理房屋抵押擔(dān)保有什么風(fēng)險(xiǎn)?
房屋抵押擔(dān)保雖然是擔(dān)保方式中比較安全的一種擔(dān)保方式，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：
1、一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。
3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
4、土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)。出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類(lèi)的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
抵押擔(dān)保是一種最常見(jiàn)的借款行為，特別是拆借資金比較大的情況下，光有書(shū)面合同也很難避免會(huì)給債權(quán)人帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提供價(jià)值相等的抵押物的話(huà)就不一樣了，真的還不上錢(qián)的話(huà)，通過(guò)拍賣(mài)抵押物也能彌補(bǔ)給債權(quán)人造成的損失。
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